В соответствии с п. 1 комментируемой статьи при продаже имущества и имущественных прав сельскохозяйственной организации на первых торгах выставляется предприятие должника.

Что в данном случае понимается под понятием "предприятие"?

Федеральный закон содержит понятие предприятия должника как имущественного комплекса, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности.

В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе недвижимое имущество (земельные участки, здания, строения, сооружения), оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, права на обозначения, индивидуализирующие должника, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие принадлежащие должнику исключительные права, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам.

При продаже предприятия денежные обязательства и обязательные платежи должника не включаются в состав предприятия, кроме тех обязательств должника, которые возникли после принятия заявления о признании должника банкротом и могут быть переданы покупателю предприятия.

В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предприятия как имущественные комплексы подлежат государственной регистрации.

Представляется, что в комментируемой статье под предприятием понимается скорее совокупность имущества и имущественных прав должника, а не подлежащий государственной регистрации имущественный комплекс. Законодатель, призывая продавать имущество и имущественные права именно как предприятие, преследовал цель сохранения целостности имущества сельскохозяйственной организации.

Такое толкование вытекает из анализа пунктов комментируемой статьи, где равнозначно упоминаются понятия "имущество и имущественные права", "предприятие", "имущество". Таким образом, на торги единым лотом выставляется все имущество должника, в том числе имущественные права.

Сложность процедуры продажи имущества сельскохозяйственной организации в том, что, с одной стороны, оно подлежит продаже с открытых торгов, а с другой стороны, Законом определены лица, имеющие преимущественное право на приобретение имущества.

При этом новая редакция комментируемой статьи устанавливает две категории лиц, обладающих преимущественным правом на приобретение имущества.

К первой категории относятся лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника. Арбитражный управляющий обязан определить круг этих лиц.

Комментируемая статья презюмирует наличие у должника земельного участка. Что делать в случае, если земельный участок принадлежит должнику не на праве собственности или на праве долгосрочной аренды и не прошел кадастровый учет либо должник вообще не имеет земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения?

В большинстве случаев сельскохозяйственным организациям на праве собственности принадлежат только земельные участки, находящиеся под объектами недвижимости, а земли, на которых осуществляется сельскохозяйственная деятельность, находятся в долевой собственности граждан, заключивших с должником договор аренды.

Таким образом, фактическим владельцем земельного участка будет арендатор, а не собственник земельного участка, так как права владения и пользования передаются по договору аренды.

При отсутствии кадастрового учета и регистрации прав на земельные участки арбитражному управляющему будет трудно определить круг лиц, имеющих преимущественное право.

Отнесение лиц к первой категории лиц, имеющих права на приобретение имущества должника, имеет важное правовое значение, так как только в случае отсутствия желания таких лиц приобрести имущество преимущественное право приобретения имущества может быть реализовано лицам второй категории - сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в данной местности.

В Федеральном законе не указан уровень административно-территориального деления, это может быть субъект РФ, район, населенный пункт. Представляется, решать, что понимать под понятием "данная местность", должны собрание кредиторов или комитет кредиторов, утверждая предложения о продаже имущества должника.

После того как собрание или комитет кредиторов утвердят начальную цену реализации имущества должника, арбитражный управляющий должен выставить на продажу на торгах предприятие сельскохозяйственной организации. При этом помимо обязательного уведомления неопределенного круга лиц о торгах арбитражный управляющий обязан направить уведомление о торгах всем лицам, относящимся к первой категории лиц, имеющих преимущественное право на приобретение имущества должника.

Уведомление лиц второй категории осуществляется посредством обязательного опубликования в печатном органе по месту нахождения должника. В целях избежания неопределенности с определением этого печатного органа целесообразно его указывать в предложениях о продаже имущества должника.

Торги по продаже имущества сельскохозяйственной организации имеют свою специфику, обусловленную наличием лиц, обладающих преимущественным правом приобретения имущества должника. Комментируемая статья допускает неоднозначное толкование процедуры проведения торгов.

В частности, из анализа п. 3 комментируемой статьи можно сделать вывод о том, что уже после того, как проведены торги и определена цена реализации имущества должника, арбитражный управляющий предлагает лицам, имеющим преимущественное право, приобрести имущество, которые должны заявить о своем согласии в течение месяца после проведения торгов.

При этом покупателем имущества становится не победитель торгов, а лицо первой категории, которое первым направило заявку арбитражному управляющему в месячный срок после проведения торгов, а в случае отсутствия заявления лица первой категории - лицо второй категории, заявившее о своем желании приобрести имущество, и только при отсутствии заявлений этих лиц договор купли-продажи заключается с победителем торгов.

Возможно, в соответствии с предложениями о продаже имущества должника будет предусмотрена следующая процедура проведения торгов: на торги приглашаются все желающие, собираются заявки, при этом в объявлении указывается, что по результатам приема заявок торги проводятся между лицами первой категории, в случае их отсутствия - между лицами второй категории, а если лица, обладающие преимущественным правом, им воспользовались и заявку не подали, то на торги допускаются все прочие лица и проводятся открытые торги по продаже имущества.

2. Цель регулирования продажи имущества - создать условия для сохранения имущественного комплекса как единого объекта; для него установлено, что на первые торги управляющий обязан выставить предприятие должника.

Если первые торги не состоялись, то возможна реализация имущества и имущественных прав обычными способами. Интересно, что п. 2 комментируемой статьи устанавливает для определенных субъектов преимущественное право приобретения имущества должника.

Указанное имущество подлежит реализации при продаже предприятия должника, так как иное Законом не установлено.

3. Преимущественное право на приобретение имущества должника имеют субъекты, которые:

• занимаются производством (либо производством и переработкой) сельскохозяйственной продукции;
• владеют земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.

Эти два фактора должны присутствовать одновременно. При этом, очевидно, указанными субъектами могут быть как физические, так и юридические лица.

4. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает механизм реализации преимущественного права указанных лиц, однако правовое регулирование данного вопроса представляется недостаточным.

Так, определена обязанность арбитражного управляющего предложить лицам, обладающим преимущественным правом, приобрести имущество, включая имущественные права, должника по стоимости, указанной независимым оценщиком (соответственно проведение независимой оценки также является обязанностью управляющего).

Субъектам права преимущественной покупки предоставляется один месяц (очевидно, с момента получения уведомления управляющего, к сожалению, прямо об этом в комментируемой статье не указано) на то, чтобы заявить о своем желании приобрести имущество.

По истечении месяца при отсутствии ответа либо отрицательном ответе управляющий реализует имущество общим порядком. Из изложенного следует, что торги по продаже имущества проводятся только при невозможности реализовать преимущественное право.

Закон не отвечает на вопрос о порядке действий в ситуациях, когда своим преимущественным правом пожелали воспользоваться несколько соседей должника (очевидно, извещены они должны быть все).

Может ли в этом случае управляющий повысить цену либо включить в предложение дополнительные условия?

Из Закона положительного ответа на данный вопрос не следует, однако Закону он и не противоречит; при этом иные способы реализации преимущественного права сложно себе представить, хотя в принципе не исключен раздел имущества, но это не отвечает сути правового регулирования.

5. Закон не определяет последствия несоблюдения управляющим права преимущественной покупки. Поскольку не установлено иное, напрашивается вывод о ничтожности сделки, совершенной с нарушением права преимущественной покупки, даже если эта сделка явилась результатом продажи с торгов.

Решение Верховного суда: Определение N 310-ЭС16-8192, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Для сельскохозяйственной организации статьей 178 Закона о банкротстве установлены правила осуществления процедур наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления, а статьей 179 этого же Закона особенности продажи имущества и имущественных прав сельскохозяйственной организации...

Все права защищены © Арбитражный юрист, 2005 -