Статья 201.15-2. Передача имущества и обязательств застройщика.
(введена Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ)
1. Конкурсный управляющий (внешний управляющий) обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю в течение десяти дней с даты поступления денежных средств от приобретателя в соответствии с определением об удовлетворении заявления о намерении, за исключением случая, указанного в пункте 11.1 статьи 201.15-1 настоящего Федерального закона. К указанному ходатайству прилагаются документы, подтверждающие поступление денежных средств в размере, который указан в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении.
(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
2. В течение трех дней с даты поступления ходатайства конкурсного управляющего (внешнего управляющего) о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю арбитражный суд выносит определение о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
3. В определении арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика указываются:
1) наименование приобретателя, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика;
2) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, передаваемый приобретателю;
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
3) сведения о размере денежных средств, перечисляемых приобретателем на специальный банковский счет застройщика для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15-1 и пунктом 3 статьи 201.15-1 настоящего Федерального закона;
(в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
4) сведения о соблюдении условий, предусмотренных пунктами 2 - 5 статьи 201.15-1 настоящего Федерального закона;
5) сведения о переходе к приобретателю прав требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемых земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями;
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
6) иная необходимая для государственной регистрации перехода к приобретателю права собственности на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок информация.
3.1. Определение арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано.
(п. 3.1 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.05.2024 N 107-ФЗ)
4. При передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика не применяются правила:
1) получения согласия кредиторов застройщиком на перевод долга на иное лицо;
2) предварительного уведомления кредиторов застройщиком о переводе долга застройщика на приобретателя;
3) предъявления кредиторами застройщику требований о прекращении или досрочном исполнении застройщиком своих обязательств перед ними в связи с такой передачей.
5. К приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 218-ФЗ,от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
6. На основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства. При этом денежные требования участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона, признаются погашенными.
(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
8. На основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика конкурсный управляющий (внешний управляющий) заключает с приобретателем договор (договоры) передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика на условиях, не противоречащих настоящему Федеральному закону.
(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
9. Перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
10. Договор передачи приобретателю земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика заключается в письменной форме. Передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика приобретателю осуществляется по передаточному акту.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
11. Государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.
(абзац введен Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
12. Не позднее трех дней с даты государственной регистрации перехода к приобретателю прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями конкурсный управляющий (внешний управляющий) путем включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве осуществляет опубликование следующих сведений:
(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
1) полное наименование застройщика, передающего имущество и обязательства, его адрес и идентифицирующие указанного застройщика сведения (основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика);
2) полное наименование приобретателя, которому передаются имущество и обязательства застройщика, его адрес и идентифицирующие указанного приобретателя сведения (государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, идентификационный номер налогоплательщика);
3) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
13. Погашение требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, осуществляется в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика. Погашение таких требований осуществляется в порядке очередности, установленном в соответствии со статьей 134 настоящего Федерального закона. В случае вынесения определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с пунктом 11.1 статьи 201.15-1 настоящего Федерального закона погашение указанных в настоящем пункте требований кредиторов осуществляется в течение десяти рабочих дней с даты поступления денежных средств в размере, который указан в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении.
(в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
14. По истечении десяти рабочих дней со дня вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика приобретатель направляет в арбитражный суд в порядке, установленном пунктами 11 и 12 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, заявление о признании требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, погашенными и о включении соответствующих требований приобретателя, а также возникших в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 требований в реестр требований кредиторов.
Представительство в арбитражном суде - консультации, подготовка необходимых правовых документов, представительство в арбитражном суде первой инстанции, защита интересов в арбитражном апелляционном суде, кассационное производство в арбитражном суде округа, споры в суде по интеллектуальным правам, ведение дел в экономической коллегии верховного суда рф, участие в заседаниях третейских судов, сопровождение исполнения принятых судом решений, досудебное урегулирование споров...vk.com,mail,max,dzen,ya.messenger.
Комментарий к статье 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Пункты 1-2 комментируемой статьи определяют порядок принятия арбитражным судом определения о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика. В десятидневный срок со дня поступления денежных средств для погашения требований по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди на специальный банковский счет застройщика арбитражный управляющий обращается с соответствующим ходатайством в арбитражный суд, который в трехдневный срок обязан принять указанное определение.
Сведения, которые должны быть указаны в таком определении, установлены п.3 комментируемой статьи.
На основании указанного определения осуществляется ряд действий по реализации замены застройщика.
1. Требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений (п.6 комментируемой статьи).
2. Застройщик заключает с приобретателем договор (договоры) передачи объекта на условиях, не противоречащих комментируемому Закону (п.8 комментируемой статьи). Такой договор заключается в письменной форме. Передача объекта приобретателю осуществляется по передаточному акту (п.10 комментируемой статьи). Со дня передачи объекта обязательства застройщика перед участниками строительства считаются переведенными на приобретателя (п.9 комментируемой статьи).
3. Осуществляется государственная регистрация перехода прав на объект (п.11 комментируемой статьи).
4. Требования по текущим платежам, требования кредиторов первой и второй очереди подлежат погашению по общим правилам комментируемого Закона в десятидневный срок. При этом приобретатель направляет в арбитражный суд заявление о признании погашенными таких требований и о включении соответствующих требований приобретателя, равно как и возникших в соответствии с п.4 ст. 201.15-1, в реестр требований кредиторов (п.13 - 14 комментируемой статьи).
Вызывают некоторые вопросы нормы п.4 комментируемой статьи, которые предусматривают в случае передачи обязательств застройщика ряд исключений из общих правил ГК РФ, касающихся перевода долга.
Согласно п.3 ст.65 ГК РФ комментируемого Закон является специальным по отношению к ГК РФ в части оснований признания судом юридического лица несостоятельным (банкротом), порядка ликвидации такого юридического лица, а также очередности удовлетворения требований кредиторов. Следовательно, порядок перевода долга регулируется ГК РФ и, в случае противоречия норм комментируемого Закона ГК РФ, применяется ГК РФ. Поэтому сделки, опирающиеся на нормы комментируемого пункта, могут быть признаны ничтожными в соответствующей части.
Отнесение механизма, закрепленного в ст.201.15-1, 201.15-2, к случаю перехода долга в силу закона, закрепленному в ст.392.2 ГК РФ и не требующему согласия кредитора, на наш взгляд, вряд ли оправдано. Перевод долгов застройщика перед участниками строительства осуществляется на основании договора, который, в свою очередь, заключается на основании определения суда (комментарий к п.8 настоящей статьи).
Пунктом 12 комментируемой статьи закреплен перечень сведений, которые в трехдневный срок с момента государственной регистрации перехода прав на объект к приобретателю арбитражный управляющий обязан включить в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
Судебная практика по статье 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 N 34-П
"По делу о проверке конституционности частей 14 и 17 статьи 16 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", подпунктов 3 и 3.1 пункта 1 статьи 201.1, пункта 5 статьи 201.10, абзаца второго пункта 2 статьи 201.15, подпункта 1 пункта 8 статьи 201.15-1, пункта 11 статьи 201.15-2Федерального закона"О несостоятельности (банкротстве)" в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой гражданки А.Н. Шалимовой"
