Вынесение вопроса о рассмотрении такого ходатайства на повестку собрания участников строительства является обязанностью арбитражного управляющего. Он должен сделать это не ранее чем через 2 месяца и не позднее чем через 6 месяцев с даты своего утверждения. Арбитражный управляющий также обязан до проведения собрания участников строительства, на котором будет рассматриваться указанный вопрос, ознакомить участников строительства под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении со сведениями, перечень которых содержится в абз.2 комментируемого пункта.

2. Пункт 2 комментируемой статьи определяет состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства. Среди данных материалов фигурирует заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, требования к содержанию которого также предусматривает комментируемый пункт.

3. Передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена лишь при одновременном соблюдении ряда условий, указанных в п.3 комментируемой статьи В частности, оставшегося после передачи объекта незавершенного строительства имущества должника должно быть достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очередей; не должны нарушаться права залогодержателей; после завершения строительства объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем должно быть достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства и т.п.

Следует отметить, что положения комментируемого пункта в данной редакции (ред. Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено после 25 июля 2015 г., а также если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до, при условии, что к этому дню не завершились расчеты с кредиторами третьей очереди.

Положениями п.4-7 комментируемой статьи урегулированы ситуации, когда отдельные из указанных в п.3 условий не выполняются.

Так, предусмотрена возможность внесения денежных средств участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда (п.4 и 6) или на специальный банковский счет должника (п.5) до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства в случаях, если:

• стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (п.4);
• имущества, которое остается у застройщика после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очередей (п.5);
• требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок (п.6).

4. Пункт 7 комментируемой статьи урегулирует ситуацию, когда жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, в том числе, в случае конкуренции требований участников строительства, претендующих на одно и то же жилое помещение. При таких обстоятельствах передача объекта незавершенного строительства возможна лишь при условии отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений. Заявления о данных отказах направляются арбитражному управляющему и в арбитражный суд. При этом требования о передаче жилых помещений преобразуются в денежные требования в порядке, предусмотренном ст.201.5 комментируемого Закона.

Представляется, что подобный механизм будет работать лишь в случае гарантированной защиты интересов участников строительства, отказавшихся от получения жилых помещений, посредством наделения их преимущественным правом на погашение их денежных требований. Однако комментируемый пункт устанавливает общий порядок погашения требований таких участников строительства, а именно, в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди. Такой подход законодателя является, на наш взгляд, не вполне верным.

5. Пункты 8, 9 и 16 комментируемой статьи касаются специализированных кооперативов, создаваемых участниками строительства.

Вообще, участники строительства вправе создавать жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, а жилищно-строительного - в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищный накопительный кооператив - это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Общие требования к порядку организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, условий членства в них установлены ст.123.2, 123.3 ГК РФ, 110-123 Жилищного кодекса РФ. Порядок создания и деятельности, правовое положение членов жилищных накопительных кооперативов определяются положениями ст.123.2, 123.3 ГК РФ и Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"[1].

Пункт 8 комментируемой статьи устанавливает дополнительные требования, которым должен соответствовать специализированный потребительский кооператив, созданный участниками строительства.

Согласно п.9, если жилых помещений в объекте незавершенного строительства после завершения его строительства будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства, то в создании специализированного потребительского кооператива наряду с участниками строительства могут участвовать и иные лица.

Согласно п.16 комментируемой статьи при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, но при этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно.

6. В соответствии с п.11 комментируемой статьи арбитражный суд обязан известить о рассмотрении ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства специализированному потребительскому кооперативу участников строительства всех кредиторов, а не только участников строительства. По результатам рассмотрения такого ходатайства арбитражным судом выносится:

1) либо определение об удовлетворении ходатайства и о передаче объекта незавершенного строительства. В этом случае, согласно п.13 комментируемой статьи, во-первых, требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном ст.201.5 комментируемого Закона, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди. Во-вторых, денежные средства, внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами, подлежат направлению на погашение соответствующих требований кредиторов;

2) либо определение об отказе в удовлетворении ходатайства. В этом случае, согласно п.13 комментируемой статьи, во-первых, решение о создании участниками строительства специализированного потребительского кооператива прекращает свое действие, а во-вторых, внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.

7. Пункт 12 комментируемой статьи предусматривает возможность обжалования этих определений в соответствии с ч.3 ст.223 АПК РФ отдельно от судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение 10 дней со дня его вынесения.

8. Пункт 14 комментируемой статьи определяет, что права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются специализированному потребительскому кооперативу участников строительства в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям. По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.), при этом размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами (ст.409 ГК РФ). Порядок перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к специализированному потребительскому кооперативу установлен в п.15 комментируемой статьи.

Все права защищены © Арбитражный юрист, 2005 -